Få Profesjonell Hjelp fra Urbanplan
Seksjonering
En seksjonering er søknad om å dele opp eiendom og eller et bygg
Seksjonering er en sentral prosess i norsk eiendomsjus som gjør det mulig å dele en eiendom i flere selvstendige enheter, såkalte eierseksjoner. Det kan for eksempel være snakk om å opprette boenheter i en større bygård, eller å dele opp næringseiendom i ulike seksjoner. Uansett formål, kan seksjonering by på store fordeler – både økonomisk og praktisk.
I denne artikkelen vil du få en grundig oversikt over alt du trenger å vite om seksjonering: definisjoner, lover og regler, prosessen steg for steg, vanlige utfordringer og hvordan Urbanplan AS tilbyr profesjonell bistand. Vårt mål er å gi deg en solid innføring, samtidig som vi sikrer at du har nødvendig informasjon for å komme i gang med din egen seksjoneringsprosess. Denne artikkelen er en del av vår omfattende byggesak-side, hvor vi dekker ulike temaer innen byggesøknader, reguleringsplaner, bruksendringer, dispensasjoner og mye mer.
Hva er seksjonering?
Seksjonering innebærer å formelt dele opp en eksisterende bygning eller et bygg under oppføring i separate, selvstendige enheter. Hver enhet får eget seksjonsnummer og kan omsettes, pantsettes og eies av ulike eiere – helt uavhengig av hverandre.
Denne oppdelingen kalles ofte opprettelse av eierseksjoner, og er regulert av eierseksjonsloven. Når prosessen er fullført, vil den enkelte seksjon ha sin egen grunnbokshjemmel, med tilhørende sameiebrøk i fellesarealene. I praksis betyr det at hvis du for eksempel eier én seksjon i et sameie, har du eksklusiv bruksrett til denne boenheten, samtidig som du deler ansvaret for fellesarealer (for eksempel trappeoppgang, tak, fasade) med de andre sameierne.
Seksjonering er et svært nyttig verktøy for å:
- Selge deler av en eiendom til andre eiere
- Oppnå finansiering ved å pantsette en spesifikk seksjon
- Organisere drift av et bygg der flere parter disponerer ulike deler
- Skape klare rettigheter og plikter i et sameie
For mange er seksjonering en naturlig del av en større byggesak, spesielt dersom man ønsker å utvide eller endre bruken av et bygg. Urbanplan AS har lang erfaring med alle typer byggesaker, inkludert seksjonering, og kan veilede deg fra A til Å.
Fordeler med seksjonering
Økt fleksibilitet
Ved seksjonering får eierne større fleksibilitet til å disponere og selge sine respektive deler av eiendommen, enten det er snakk om et næringslokale, en leilighet eller et rom i kjelleren som er innredet som bolig. Hver seksjon kan utvikles, pusses opp eller selges uavhengig av de andre enhetene, noe som gir bedre økonomisk spillerom.
Klare ansvarsforhold
Med seksjonering blir det tydelig hva som er fellesareal og hva som er privat areal. Dette er nyttig i forbindelse med forsikringsoppgjør, vedlikehold, renovering og daglig drift. Eiere av hver seksjon har ansvar for alt som gjelder deres egen enhet, mens fellesskapet deler ansvaret for fellesarealene.
Bedre finansieringsmuligheter
Skal du søke lån i banken? Da er det en stor fordel å ha et eget seksjonsnummer. Bankene stiller som regel strengere krav til sikkerhet, og det er enklere å pantsette en separat seksjon enn en “andel” i en udelt eiendom. Dette gjør det mer attraktivt for investorer og mulige kjøpere å bli med på prosjektet.
Verdiøkning
Når en eiendom deles opp i flere seksjoner, kan det øke den totale markedsverdien. Flere boenheter i én eiendom vil ofte bli mer attraktive for kjøpere, særlig dersom alle enheter er lett tilgjengelige, tydelig definerte og har egne boder og parkeringsplasser.
Forenklet salg og overføring
En seksjonert eiendom gir eieren mulighet til å selge enkeltseksjoner separat. Dette passer godt dersom du for eksempel eier en tomannsbolig og ønsker å selge den ene boenheten. Da slipper man å selge hele tomannsboligen som én samlet eiendom.
Viktige lover og regler
All seksjonering i Norge er regulert av eierseksjonsloven (lov om eierseksjoner). Loven ble oppdatert og trådte i ny versjon 1. januar 2018, og stiller ulike krav til:
- Hvor mange enheter som kan seksjoneres
- Bruksformål (bolig eller næring)
- Saksbehandling i kommunen
- Retningslinjer for fellesareal og bruksrett
Videre spiller plan- og bygningsloven (PBL) og tilhørende forskrifter en avgjørende rolle i seksjoneringsprosessen. Eksempelvis må alle krav til boenhet i PBL og tekniske forskrifter (TEK17) være oppfylt for at kommunen skal godkjenne seksjoneringen.
Det er også viktig å være klar over at kommunen kan ha egne retningslinjer og praksis for hvordan en seksjonssøknad behandles. Gebyrer, saksbehandlingstid og krav til dokumentasjon kan variere fra sted til sted. Urbanplan AS har inngående kjennskap til disse variasjonene og hjelper deg med å navigere trygt gjennom prosessen.
Hvem kan seksjonere og hvorfor?
Enhver som eier en eiendom, eller som har fullmakt fra eieren, kan i utgangspunktet søke om seksjonering. Dette gjelder både privatpersoner og profesjonelle aktører som:
- Boligutviklere
- Utleieselskaper
- Boligselskaper (borettslag)
- Virksomheter med kombinerte bygg (f.eks. både kontorer og boliger)
- Enkeltpersoner som eier et småhus, tomannsbolig eller annet tilbygg
Typiske scenarioer der seksjonering er gunstig:
- Du eier en to- eller flermannsbolig og ønsker å selge deler av eiendommen.
- Du har bygget om deler av boligen til en sekundærleilighet og vil separere eierforholdet.
- Et næringsbygg skal deles i flere seksjoner for ulike virksomheter.
- I større byer er det ofte attraktivt å dele opp større leiligheter i mindre enheter for salg eller utleie.
Steg for steg: Prosessen ved seksjonering
Forhåndsvurdering og befaring
Før du setter i gang med en formell seksjoneringssøknad, er det lurt å gjøre en forhåndsvurdering. Her sjekker man blant annet om bygningen eller eiendommen egner seg for seksjonering, og om den oppfyller de grunnleggende tekniske kravene. Urbanplan AS kan gjennomføre en grundig befaring for å identifisere eventuelle hindringer eller mangler.
Utarbeidelse av nødvendig dokumentasjon
For å søke om seksjonering, trenger du ulike dokumenter, slik som:
- Situasjonsplan og plantegninger: Tegninger som viser nøyaktig hvordan eiendommen er oppdelt.
- Vedtekter for sameiet: Om du etablerer et nytt sameie, må du oppgi sameiets formål, fordeling av felleskostnader og vedlikeholdsansvar.
- Samtykke fra panthavere: Dersom eiendommen er pantsatt, må panthaver godkjenne oppdelingen.
- Erklæring om tilleggsdeler: Hvis enkelte seksjoner skal ha eksklusiv bruksrett til for eksempel en bod, parkeringsplass eller hageparsell, må dette formelt beskrives.
Innsending av seksjoneringssøknad
Når dokumentasjonen er på plass, sendes en seksjoneringssøknad til kommunen. Søknaden behandles på samme måte som andre byggesaker, men det er egne skjemaer og gebyrer knyttet til seksjonering. De fleste kommuner krever at man bruker digitale løsninger eller fastsatte skjemaer.
Kommunal saksbehandling
Etter at søknaden er sendt, starter kommunens saksbehandling. Her kontrollerer saksbehandler at alle lovens krav er oppfylt. Er det noe som mangler eller må endres, vil du få et brev om dette. Behandlingstiden kan variere, men ligger ofte på noen uker til et par måneder.
Eventuell befaring og godkjenning
Kommunen kan velge å foreta en befaring av eiendommen for å sikre at alt stemmer overens med innsende tegninger og lovmessige krav. Dersom alt er i orden, vil kommunen fatte et vedtak om at seksjoneringen godkjennes.
Tinglysing
Når kommunen har godkjent seksjoneringen, skal vedtaket tinglyses i Grunnboken. Dette sikrer at seksjonene får juridisk status som selvstendige enheter. I etterkant mottar du bekreftelse fra Kartverket om at seksjoneringen er tinglyst.
Opprettelse av eierseksjonssameie
Til slutt formaliseres eierseksjonssameiet. Hvis dette er et nytt sameie, bør man holde et konstituerende sameiermøte for å avklare vedtekter, velge styre og fastsette eventuelle husordensregler. Fra dette tidspunktet kan hver seksjon selges, belånes og disponeres fritt, innenfor rammene av sameiets vedtekter og eierseksjonsloven.
Tekniske og praktiske krav
Krav til egen boenhet
For at en seksjon skal kunne godkjennes som en boligseksjon, må den tilfredsstille en del tekniske krav. Disse henter vi blant annet fra plan- og bygningsloven og TEK17. Noen sentrale punkter:
- Forsvarlig takhøyde: Normalt minst 2,20 meter i oppholdsrom.
- Nødvendige rom: Kjøkken, bad/WC og oppholdsrom må være tilstrekkelig adskilt og tilgjengelig innen seksjonen.
- Krav til rømningsveier: Minst to alternative rømningsveier, for eksempel dør til trapperom og rømningsvindu.
- Lysforhold og ventilasjon: Rommene skal ha dagslys og tilfredsstille krav til luftkvalitet.
Tillegg til boenhet
Mange ønsker at en seksjon skal ha tilleggsdeler, som private boder, parkeringsplasser eller uteplasser. Disse kan enten ligge i direkte tilknytning til boenheten eller i fellesarealene, men da med eksklusiv bruksrett. Det er viktig å få dette nedfelt i seksjoneringsdokumentene for å unngå tvil og konflikter i fremtiden.
Universell utforming
I nybygg eller ved større ombygginger kan det være krav om universell utforming av bygningen. Dette kan omfatte trinnfri adkomst, heis, brede dører og tilsvarende tilpasninger for bevegelseshemmede. Hvis du skal seksjonere en boligblokk eller et større kontorbygg, må du ta høyde for disse kravene.
Vanlige fallgruver og utfordringer
Manglende dokumentasjon
Søknaden vil ofte bli forsinket dersom det er feil i plantegningene, manglende erklæringer om tilleggsdeler eller at panthavere ikke har signert. Urbanplan AS hjelper deg å sikre at alt av dokumentasjon er komplett og korrekt.Feil i oppmåling
Hvis plantegninger ikke stemmer overens med de faktiske forholdene, risikerer du avslag eller at kommunen krever rettelse. Vi anbefaler alltid at du får profesjonell hjelp til oppmåling og kartgrunnlag.Manglende samsvar med reguleringsplan
I noen tilfeller viser det seg at den planlagte seksjoneringen strider mot gjeldende reguleringsplan. Da kan det kreves dispensasjon, som er en egen prosess. Urbanplan AS kan vurdere behov for dispensasjon og bistå i søknadsprosessen.Uenigheter mellom parter
Dersom flere eier eiendommen sammen, kan det oppstå uenighet om fordeling av eierseksjonene, sameiebrøker eller vedlikehold. Dette løses best ved å opprette tydelige vedtekter og skriftlige avtaler i forkant.Lang saksbehandlingstid
Kommunale saksbehandlingstider kan variere stort. Dette kan skape forsinkelser i et utbyggingsprosjekt eller ved salg av seksjoner. Å levere en komplett og korrekt søknad er en god måte å redusere saksbehandlingstiden på.
Slik hjelper Urbanplan deg med seksjonering
Urbanplan AS er en totalleverandør innen byggesaker og eiendomsutvikling. Vårt team av ingeniører, arkitekter, jurister og rådgivere står klare til å bistå deg gjennom hele prosessen. Vi kan hjelpe deg med:
- Rådgivning og vurdering: Før du starter, får du en grundig gjennomgang av hvilke muligheter og utfordringer som finnes i akkurat ditt prosjekt.
- Planlegging og prosjektering: Vi utarbeider nødvendige plantegninger, situasjonskart og konseptskisser.
- Dokumenthåndtering og søknad: Vi sørger for at all nødvendig dokumentasjon er i henhold til lover og forskrifter, og sender inn komplett søknad til kommunen.
- Oppfølging i saksbehandlingen: Dersom kommunen kommer med merknader eller vil gjøre en befaring, tar vi dialogen på dine vegne og gjør nødvendige endringer.
- Overlevering: Når seksjoneringen er godkjent, hjelper vi med tinglysing og eventuell opprettelse av eierseksjonssameie.
Vårt mål er å sikre en effektiv, forutsigbar og trygg prosess. Gjennom tett samarbeid med lokale myndigheter kjenner vi kravene som stilles, og vi bruker vår kompetanse til å forhindre unødige feil eller forsinkelser.
Kontakt
E-post
Telefon
Adresse
Ofte stilte spørsmål om seksjonering
Det varierer fra kommune til kommune, men du bør forvente alt fra noen uker til et par måneder. Komplett søknad og god dialog med kommunen kan bidra til å redusere saksbehandlingstiden.
Kostnadene består av kommunale gebyrer, eventuelle kostnader for oppmåling, juridisk bistand og tinglysing. Urbanplan AS gir deg gjerne et konkret tilbud basert på prosjektets omfang.
Kostnadene består av kommunale gebyrer, eventuelle kostnader for oppmåling, juridisk bistand og tinglysing. Urbanplan AS gir deg gjerne et konkret tilbud basert på prosjektets omfang.
Dersom eiendommen er belånt, kreves gjerne et samtykke fra panthaver. Dette handler om at banken ønsker å ha kontroll på verdien og sikkerheten knyttet til lånet.
Felleskostnader fordeles vanligvis i henhold til sameiebrøk, som oftest basert på boligareal. Dette fastsettes i vedtektene og i tråd med eierseksjonsloven.
Ja, men du må påregne at det kan være krav om oppgradering av brannvern, sanitær- og ventilasjonsløsninger for at den nye boenheten skal bli godkjent.
Ja, men alle bygninger som skal inngå i seksjoneringen må være fysisk adskilt og oppfylle kravene til selvstendige enheter. I noen tilfeller kan det være behov for dispensasjon eller særskilt vurdering fra kommunen.
Nei, men dersom eiendommen eies av flere, må de fleste beslutninger knyttet til seksjonering tas i samråd med de andre eierne. Hvis det allerede er et sameie, kreves normalt flertallsvedtak.
Ja, men du må være oppmerksom på at seksjoneringen kan påvirke leieforholdet og leietakers rettigheter. Dersom boligen er leid ut med tidsbestemt kontrakt, kan det være nødvendig å vente til kontrakten utløper.
Når en eiendom seksjoneres, blir hver enhet registrert som en selvstendig boenhet, noe som kan føre til endringer i eiendomsskatten. Dette avhenger av kommunens satser og hvordan verdien av de nye seksjonene vurderes.
Fellesarealer som ganger, trapperom, utearealer og tekniske rom må spesifiseres i seksjoneringssøknaden. De kan enten tilhøre en bestemt seksjon eller være en del av et sameie med felles bruksrett og vedlikeholdsansvar.
Seksjonering er en omfattende prosess, men den åpner også for store muligheter – enten du ønsker å dele opp en eksisterende bolig, selge deler av eiendommen, øke verdien eller tilrettelegge for ulike bruksformål. Det er viktig å kjenne til både tekniske, juridiske og økonomiske aspekter for at prosessen skal gå så smertefritt som mulig.
Urbanplan AS tilbyr helhetlig bistand innen byggesaker og seksjonering. Våre eksperter hjelper deg med alt fra innledende råd og befaring til ferdigstillelse av tinglyst seksjonering. Vi legger vekt på god kommunikasjon, solide faglige vurderinger og tett oppfølging, slik at du kan være trygg på at ditt prosjekt er i de beste hender.
Har du spørsmål om seksjonering, eller er du klar for å starte prosessen? Kontakt oss i dag for en uforpliktende prat! Sammen finner vi beste løsning for din eiendom.
Vi i Urbanplan spesialiserer oss på å skape helhetlige løsninger innen eiendomsutvikling.
Vårt erfarne team av rådgivere og ingeniører har utført en rekke vellykkende oppdrag innenfor eiendomsutvikling, og vi er stolte av å kunne tilby vår ekspertise til våre kunder. Ved å kombinere lang erfaring med ny teknologi, hjelper vi kommuner, utbyggere og private aktører å skape funksjonelle og attraktive bymiljøer.
